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83만 가구 공급...실효성엔 의구심
<부동산 특집> 창과 방패의 전쟁 '부동산시장'
권상훈 전문기자

지난 2020년은 부동산시장에 광풍의 바람이 불었다. 신축아파트가격에서 시작한 부동산가격이 구축아파트를 지나서 빌라에 이르기까지, 서울에서 시작한 열기가 지방 대도시를 지나 전국적으로 확산되었다. 부동산시장의 흐름을 키워드로 살펴보면 ‘임대차3법시행→전세난→풍선효과 →패닉바잉’으로 이어졌다.

 

6.17 부동산 대책 등 시장 과열을 잡기 위한 다양한 규제책이 발표됐지만 풍선효과는 서울 노도강을 넘어 수도권 비규제지역이었던 김포까지 이어졌다. 집값 상승세가 계속되면서 젊은 층의 부동산 ‘패닉바잉’ 현상이 사회적 이슈로 대두됐다.

 

또 새 임대차법 시행 등의 영향으로 전세 매물 품귀현상이 빚어지면서 수도권 아파트 전셋값은 고공행진을 이어가고 있다. 2020년 부동산 시장의 커다란 이슈들을 간단하게 되짚어 본다.

 

▲     © 시티뉴스

 

 

6.17 부동산 대책 

 

집값 상승이 계속되자 현 정부 들어 5번째 부동산종합대책인 6.17 부동산 대책이 발표됐다. 대책에는 조정대상지역과 투기과열지구를 대폭 확대하고 갭투자를 차단하기 위해 전세대출 보증 제한과 거주요건을 강화하는 내용이 담겼다.
 

특히 규제지역 내에서 주택담보대출을 받은 경우 주택가격과 상관없이 6개월 내 전입 의무가 생겼고 일시적 2주택자의 경우 6개월 내 기존주택을 처분하고 입주까지 마무리해야 한다. 또 조합원이 분양 신청을 하기 위해서는 향후 2년 거주요건도 채워야 한다. 모든 지역에서 주택 매매·임대 사업자는 주택담보대출이 금지됐다.
 

6.17 부동산 대책 발표 이후에도 서울 아파트값 상승세가 이어지면서 7.10 부동산 대책과 8.4 공급 대책이 연이어 발표되기도 했다.

 

전국을 휩쓴 전셋값 고공행진

 

지난 4~5년간 비교적 안정세를 보였던 전국 아파트 전세시장은 2020년 들어 가파른 상승폭을 나타냈다. 저금리에 따라 전세의 월세 전환 속도가 빨라졌고, 새 임대차법인 계약갱신청구권, 전월세상한제의 시행으로 재계약이 늘어나면서 전세 물건이 크게 감소했다.

 

또 집주인의 실 거주 강화와 청약 대기수요 증가 등의 원인이 전세매물 품귀현상을 빚었다. 전세난 해소를 위해 정부는 전국 11만4,000가구의 전세형 임대주택을 2022년까지 공급할 계획이나 대부분 다세대, 오피스텔이어서 아파트 선호가 높은 임대차시장의 전세 불안은 2021년에도 쉽게 걷히지 않을 전망이다.

 

2030세대 영끌 패닉바잉

 

2019년 12.16 부동산 대책으로 9억원 초과 주택에 대한 대출 규제가 강화되면서 9억원 이하 중저가 아파트가 몰린 지역에 풍선효과가 나타났다. 이른바 ‘노도강(서울 노원·도봉·강북구)’과 ‘수용성(경기 수원·용인·성남시)’ 아파트값이 2020년 상반기 크게 올랐고 하반기 들어서는 수도권 비규제지역이었던 김포로 풍선효과가 이어졌다. 또 집값이 급등하자 더 늦기 전에 집을 사려는 ‘패닉바잉(공황 구매)’ 행렬에 2030대 수요가 몰리기도 했다.

 

서울 아파트 평균시세 10억원 돌파 

 

부동산114가 2020년 7월말 기준 서울 아파트의 가구(호)당 평균 매매가격(시세)을 조사한 결과, 처음으로 10억원을 돌파한 것으로 나타났다. 2020년 11월 현재 서울 25개구 가운데 강남, 서초, 송파, 용산, 성동구 등 12곳에서 가구당 평균 매매가격이 10억원을 넘어섰고, 도봉, 중랑, 노원, 금천구 등 13곳은 아직 10억원 이하에 머물러 있다. 한편 전셋값 상승세가 이어지면서 서울 가구당 평균 전세가격도 2020년 8월 5억원을 넘어서기도 했다.

 

민간택지 분양가상한제 본격 시행, 서울 분양물량 급감

 

2020년 7월말 본격 시행된 민간택지 분양가상한제의 영향으로 서울 아파트 분양물량이 크게 감소했다. 국토교통부에 따르면 9월 수도권 공동주택 분양실적은 8,895가구로, 2019년 9월(9,754가구)에 비해 8.8% 줄어든 것으로 나타났다. 특히 서울 분양물량이 크게 줄었다. 9월 서울의 분양실적은 작년 9월(1,931가구) 대비 91.5% 줄어든 165가구로 조사됐다.


서울 강남·서초ㆍ송파ㆍ강동ㆍ양천ㆍ용산 등 18개 자치구(일부 지역은 동별 규제)가 민간택지 분양가상한제 대상이 되면서 재건축을 추진하던 일부 사업지가 사업성 악화로 분양 일정을 미루고 있기 때문으로 풀이되고 있다.

 

아파트 분양시장, 역대급 청약 경쟁률 기록

 

올해 수도권 아파트 청약 경쟁률이 고공행진을 이어가고 있다. 수도권의 경우 올해 평균 청약 경쟁률이 38.4대 1로, 지난해의 약 3배 수준으로 높아졌다. 특히, 2020년 12월 분양한 부산 수영구 남천동 ‘힐스테이트 남천역 더퍼스트’는 청약 경쟁률이 평균 558대1을 기록하며 역대급 기록을 남겼다.


 ‘로또 청약’으로 불리며 관심을 모았던 경기도 과천지식정보타운 과천푸르지오어울림라비엔오에서는 청약 만점(84점) 통장이 나오기도 했다. 분양가 상한제로 분양가격이 주변 시세보다 낮아진데다 분양물량까지 크게 줄면서 희소성이 더 높아졌기 때문이다.

 

2021년부터 하남 교산·용산 정비창 등 6만 가구 사전청약

 

8.4 공급 대책을 통해 사전청약 물량과 일정이 공개됐다. 2021년 7월부터 2022년까지 경기도 하남 교산지구 등 3기 신도시와 과천지구, 서울 용산 정비창 부지 등 수도권 주요 공공택지에서 공공분양 아파트 6만 가구 사전청약이 진행된다.

 

사전청약은 본 청약 1∼2년 전에 아파트를 조기 공급하는 제도로, 당첨 후 본 청약 때까지 무주택자 자격을 유지해야 입주할 수 있다.

 

한편, 8.4 공급 대책이 발표되면서 사전청약 수요가 주변지역으로 몰려 전셋값이 크게 오르는 등 부작용이 발생하기도 했다.

 

종부세 상승, 세금부담 증가

 

2020년 8월 국회 본회의에서 취득·보유세 등 부동산 세금 강화 법안이 통과됐다. 법안에는2019년 12.16 부동산 대책과 2020년 7.10 부동산 대책에서 발표한 내용이 반영됐다.
 

종합부동산세법(이하 종부세) 개정안 통과로 3주택 이상 다주택자와 조정대상지역 2주택자 종부세율이 기존 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 상향 조정된다. 변경된 종부세율은 2021년 6월 1일 기준으로 적용된다. 법인 보유 주택에 대해서는 종부세 최고 세율이 적용되고, 6억원의 기본 공제도 폐지됐다.

 

지방세법인 취득세도 크게 변경됐다. 1주택자의 경우 기존과 같이 주택가액의 1~3%를 취득세로 내지만, 조정대상지역 2주택자는 8%, 3주택자 이상과 법인은 12%를 내야 한다.

 

공인중개사법 개정, 허위매물 감소

 

인터넷에 부동산 허위·과장 매물을 올린 공인중개사에게 과태료를 물리는 공인중개사법 개정안이 2020년 8월 21부터 시행됐다. 변경된 개정안은 공인중개사가 인터넷 포털이나 모바일 앱 등에 허위ㆍ과장 광고를 올리는지 정부가 모니터링하고 이를 어기면 500만원 이하의 과태료를 물릴 수 있게 하는 내용을 담고 있다. 정부 관계자는 “개정안 시행 이후 허위 매물이 30% 정도 감소했다”라고 밝혔다.

 

코로나 영향, 부동산도 언택트시대

 

코로나19(신종 코로나바이러스 감염증)가 주거 트렌드를 바꾸고 있다. 재택근무로 집에서 보내는 시간이 늘면서 앞마당과 같이 넓은 공간이 필요해지자 단독주택에 대한 선호가 커졌다. 또한 공동주택의 구조 변화도 예상된다. 대면 접촉을 회피하는 시대로 외식 횟수가 줄면서 조리 및 취사 공간이 늘어나고 다중이 같이 이용하는 실내 운동 시설 보다는 세대 내부의 별도 공간이 필요해지고 있다.
 

부동산 거래 시스템도 변화가 예상된다. 부동산 매물을 직접 방문·확인하지 않고도 가상현실(VR)과 증강현실(AR) 등을 활용한 비대면 거래가 늘어날 수 있다. 또 부동산 거래 시에 필요한 부동산 공부를 종이 형태가 아닌 블록체인 기술 기반의 데이터 형식으로 전환해 부동산 거래의 편의성을 높일 것으로 예상된다.

 

文정권 25번째 부동산대책, 2.4공급대책

 

문재인 대통령이 ‘특단의 공급대책’임을 예고했던 25번째 부동산 대책이 발표되었다. 그러나 부동산 시장의 반응은 대책에 대해서는 싸늘하고 되레 가격은 상승세를 이어가고 있다.
 

이번 대책 발표는 발표직후부터 시장의 반응이 미미했다. 실효성이 크지 않을 것이라는 의견 위주로 여론이 형성되었다. 게다가 이전 대책들처럼 시장 곳곳에서 왜곡현상을 가져올 가능성을 배제할 수 없는 요인들이 많다. 25번째 부동산 대책에서 주목해야할 포인트와 시장에 미칠 영향은 다음과 같을 것으로 예상된다.

 

① 현실성 떨어지는 공급규모
정부는 2025년까지 전국적으로 83만호의 주택을 공급할 수 있는 ‘부지’를 확보하겠다고 발표했다. 그러면서 구체적으로 어느 지역에, 얼마만큼을 짓겠다는 구체적인 설명이 없다.
 

‘83만호의 주택을 공급하겠다’와 ‘주택을 지을 수 있는 부지를 확보하겠다’는 건 엄청난 차이가 있다. 부지확보를 위한 지역들은 대부분 역세권,준공업지,정비사업지 등의 사유지들이기 때문에 정부 예측대로 토지 확보가 이뤄지지 않을 경우 ‘83만’이라는 숫자는 말 그대로 허공에 뜬 숫자에 불과할 것이다.
 

정부가 “확보 가능하다”고 제시한 숫자들은 근거가 신뢰하기 어렵다는 지적이 많다. 예를 들어 정비사업지의 경우 재건축?재개발 구역에서 공급이 가능한 총물량(111만가구)을 추산한 뒤 여기에 공공재건축 및 재개발에 참여할 가능성이 있는 단지의 비율(기대 참여율)을 임의로 적용해 공급물량을 산출했다.
 

서울에서는 재건축,재건축 사업시행 인가 전 단지에서 공급이 가능할 것으로 본 총 물량 22만 가구에 지난해 이뤄진 공공재개발 공모에 참여한 비율(25%)을 적용했다. 그 결과 5만5500가구를 공급할 수 있을 것으로 예상한 것이다.

 

그런데 과연 주요 재건축,재개발 추진 단지들이 정부 예상대로 움직일 가능성이 많지 않아 보인다. 당장 공공재개발과 달리 공공재건축의 경우 참여 희망 단지를 찾아보기 어려운 마당이고, 공공재개발 역시 ‘뚜껑’을 열어보니 메리트가 떨어져 포기하겠다는 조합들이 늘어나고 있는 추세이다.

 

② 또다시 등장한 ‘투기자 엄중 처벌’
시장에서 가장 큰 혼란을 불러일으키고 있는 것 가운데 하나가 이번 대책 발표 후 공공직접 시행 재건축?재개발 지역에서 계약을 체결한 수요자들에게 입주권을 부여하지 않기로 한 것다.
 

이런 사람들은 나중에 현금청산 대상이 된다. 이럴 경우 예상해볼 수 있는 부동산 시장 흐름은 재건축?재개발 요건을 갖춘 단지들에 대한 수요 위축이다. 대책 후 매입한 단지가 공공 직접 시행 사업지로 지정될 경우 현금청산 대상이 된다. 이렇게 된다면 매입이나 매도가 얼어붙는 것은 지극히 상식일 것이다. 
 

시장에서는 정비사업을 마친 새 아파트 매입수요가 더욱 늘어날 것이란 관측이 나오고 있다. 만약 정부의 기대대로 조합들이 공공 직접 시행 사업에 매력을 느껴 적극적으로 참여한다면, 공급확대에 그나마 긍정적으로 작용할 수도 있다.
 

오히려 공급 효과는 보지 못한 채 또 다른 풍선효과만 자극할 가능성을 배제할 수 없다는 게 전문가들의 시각이다.

 

③ ‘청약추첨제’ 도입이 미칠 나비효과
이번 대책에서 무주택 예비 청약자들의 가장 큰 관심을 끄는 게 2?4 공급대책에 포함된 방식으로 공급되는 전용 85㎡이하 주택에 추첨제를 도입하는 것이다.
 

현재 공공분양시 100% 순차제로 공급되는 것을 바꿔 30%를 추첨제로 공급하겠다는 것이다. 가점제 방식의 현 청약 시스템 상으로는 30대 부부들의 청약기회가 아예 봉쇄돼 젊은이들의 내집마련 꿈을 빼앗아 간다는 비판이 컸다. 그런 만큼 추첨제 도입은 긍정적 요인이 크지만, 여기에서도 생각해 볼만한 문제가 있다. 추첨을 통한 청약이 가능하려면 ‘3년간 무주택’ 요건을 충족시켜야한다.
 

일반적인 상황이라면 별 문제가 안 될 수도 있지만, 지난해 통과된 임대차법의 영향으로 전월세 시장이 아직 불안하다는 점이 문제이다. 전셋값이 단기 급등하고, 전세 수요가 매매수요로 바뀌면서 전세시장이 나름대로 안정세를 찾아가고 있는 상황이다.
 

이런 와중에 이번 대책 발표로 청약 대기수요가 내집마련을 포기하고 전세시장으로 유입되면 다시 전셋값에 불이 붙을 가능성도 배제할 수 없을 것이다. 가점제 상황에서 당첨을 노리고, 지속적으로 점수를 쌓아온 청약대기자들의 상실감도 고려되어야할 부분이다.
 

전체 45페이지에 이르는 이번 대책 보도자료(공공주도 3080+대도시권 주택공급 획기적 확대방안)엔 온갖 미사여구가 동원됐다. 다른 걸 차치하고 2?4 공급대책 성공의 가장 중요한 전제는 땅주인들의 협조이다.
 

그런데 이번 대책에는 재건축 초과이익 환수를 면제해주는 대신 ‘개발이익 공유’라는 새로운 규제가 생겼다. 가뜩이나 정부에 대한 ‘부동산 불신’이 큰 상황에서 땅주인들이 이 같은 방식을 쉽사리 받아들이지 않을 것 같다.
 

많은 전문가들과 현장 관계자들은 설 연휴이후에 부동산 시장이 본격적으로 반응할 것으로 예상하고 있다.

 

‘공급 폭탄’ 2·4 대책 시장반응

 

정부의 ‘2·4 부동산대책’이 발표된 지 일주일도 채 안 돼 미비한 점이 곳곳에서 드러나고 있다. 대규모 공급을 예고했지만, 단기간에 나올 공급은 없다. 땅이나 사업권을 내놓는 민간에게는 각종 혜택을 준다고 했지만, 사실상 매매를 통제하는 대책이기 때문에 실효성이 떨어진다는 지적도 나오고 있다.
 

공공이 시행하는 정비사업을 권유한다지만, 이에 따른 이주수요를 위한 전월세 대책은 전무하다. 또 다른 ‘희망고문’으로 전월세 수요만 늘어날 것이라는 전망이 우세하다.
 

정부는 지난 4일 2025년까지 전국에 83만가구를 공급하는 내용의 ‘공공 주도 3080+대도시권 주택 공급 획기적 확대 방안’을 발표했다.
 

문재인 대통령이 ‘특단의 대책’이라고 예고한 대로 현 정부 들어 최대 규모의 공급 방안이다. 서울에 분당신도시 3개 규모, 강남 3구(강남·서초·송파) 아파트 수와 비슷한 약 32만 가구를 짓고, 경기·인천에 약 30만 가구 물량까지 합쳐 수도권에만 약 62만 가구를 공급한다는 계획이다.
 

정부는 이번 대책을 내놓으면서 83만가구에 달하는 주택 공급 물량을 공언하며 ‘공급 쇼크’ 수준이라는 자체 평가를 내놨다. 하지만 실효성있는 공급대책인지에 대해서는 의구심이 많다.
 

부동산업계에 따르면 사실상 이번 2·4 대책에서 정부 의지대로 공급확대를 담보할 수 있는 물량은 30만여 가구에 그친다는 전망이다. 신규 공공택지를 통한 주택 공급 약 26만 가구와 신축 매입 6만가구를 통해 나오는 물량 등이다. 그나마도 서울지역에선 공공택지를 통한 공급이 아예 없다. 순수하게 공공이 공급할 수 있는 물량을 제외한 51만여가구는 정비사업과 역세권 고밀개발, 준공업지·소규모 정비사업, 도시재생 정비사업 등이다.
 

공공이 주도한다고 해도 민간이 참여해야 가능한 사업들이다. 따라서 정부가 추산한 최대치만큼 공급량을 실현할 수 있을지에 대해선 의문이 나오는 이유다.
 

부동산시장의 전문가는 “정비사업 등에 민간의 자율적인 협력이 필요한데 지금처럼 각종 규제로 묶여있는 상황에서 참여가 얼마나 늘지는 미지수”라며 “시장에선 많아 봐야 기존 계획의 20~30% 수준에 그치지 않을까 예상하는 분위기”라고 전했다.
 

더 큰 문제는 단기간에 물량은 공급절벽 수준이라는 것이다. 이번 대책에서 정부가 밝힌 수개월 내 입주가 가능한 단기 공급 물량은 올해 2천 가구에 불과하다. 내년에도 3천 가구밖에 되지 않는다. 서울을 포함한 수도권 지역은 공급량이 거의 없다고 해도 무방하다. 올해 지역별 공급 물량은 서울 900가구, 수도권 700가구 등이며, 내년에도 서울 1300가구, 수도권 1000가구에 그친다.
 

정부 주도형 정비사업 등에 민간이 참여할 경우 이점으로는, 공공주도 사업에 참여하는 토지주는 재건축 초과이익환수제(재초환), 조합원 2년 실거주 의무 등이 면제된다. 하지만 용적률 인상, 재초환 면제 등으로 발생하는 이익 가운데 최대 30%만 토지 소유주에게 돌아가고 나머지는 공공이 가져간다.
 

최근 주택시장은 짓기만 하면 분양완판이고, 입주하면 아파트값이 천정부지로 치솟고 있다. 이러한 상황에서 토지주를 유인할 인센티브로 작용할지는 알 수 없는 상황이다. 주민 동의율을 3분의 2로 낮췄다지만 재산권이 달린 문제여서 뜻을 모은다는 게 쉽지 않은 일이다.
 

다행히도 대규모로 정비사업이 시행된다 하더라도 문제는 또 있다. 이번 대책의 공급 물량 대부분은 정비사업을 통해 진행된다는 점이다. 기존 주택을 허물고 주택 수를 늘려 공급하는 방식이다. 이번에 정부가 발표한 만큼의 새집이 지어질 수 있지만 허물어지는 주택도 상당수다. 이들의 이주 수요도 만만치 않을 것으로 예상된다.
 

공급 효과에 대해선 의구심이 커지고 있는 상황에서 매매 거래가 막히면서 거주 불안에 대한 우려는 더욱 심화되고 있다. 정부는 2·4 대책에서 개발 호재에 따른 투기 수요를 막기 위해 우선공급권(입주자격)을 대책 발표일인 4일 이후 주택 매입자에게는 주지 않기로 했다.
 

구체적인 개발 지역이 발표되지 않은 상황에서 대책 발표일을 기준으로 입주자격 제한 규제가 생기면서 자칫 다세대·연립주택 등 빌라를 잘못 샀다가는 시가보다 낮은 감정가 기준 현금만 돌려받는 현금청산 대상이 될 수 있다.
 

이 때문에 무주택 실수요자 서민들이 아파트뿐만 아니라 빌라조차 구하기 어려워지고 있다는 게 전문가들의 설명이다. 실거주도, 투자 이익도 누릴 수 없으니 매매가 이뤄질 수가 없다는 것이다. 보통 빌라 구매 목적은 정비사업에 의한 매매차익과 실거주 목적 등 두 가지인데, 지금으로서는 어느 부분도 충족하기 힘든 상황이어서 정책의 보완이 절실하다.
 

전세난에 대한 우려도 나오고 있다. 정부가 밝힌 공급대책의 윤곽이 전반적으로 불확실한 상황에서 매매할 집마저 사라지면서 수요자들이 상대적으로 계획이 확실한 청약에 몰릴 수 있다. 청약 대기수요로 인한 전세수요가 큰 변수가 될 수밖에 없다. 최근 시장에선 전셋값이 잡히지 않고 있다. 봄 이사철이 시작되면 그 상승세가 더욱 가팔라질 것으로 예상된다.

 

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기사입력: 2021/03/02 [10:53]  최종편집: ⓒ 시티뉴스
 
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