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3기 신도시 발표 후 주택시장은?
<특집-부동산 경제> 정부, 부동산 바닥론 대두되자 서둘러 발표
권상훈 전문기자

2019년 주거종합계획

 

지난 4월 23일 국토교통부는 2019년 주거종합계획을 발표했다. 실수요자 중심의 안정적 부동산시장 관리를 위하여 규제를 일관되게 유지하면서 포용적 주거복지 차원의 공공주택 공급을 늘려, 주택시장의 과열이 재발할 경우 즉각적인 대응으로 부동산시장의 안정화를 유지하겠다는 것이다. 주요 내용을 살펴보면 크게 4가지이다.

 

1. 포용적 주거복지 

 - 공적임대주택 17.6만호 제공 

 - 주거급여. 전세자금 대출 지원

2. 실수요자 중심 주택시장 

 - 시장 안정 유지, 소비자 보호 

 - 투명한 정비사업으로 안정적인 주택시장

3. 공정한 임대차 시장 

 - 등록임대사업자 관리 강화 

 - 전세금 반환보증을 통해 임차인 보호

4. 편안한 주거환경 

 - 하자관리를 통해 공동주택 품질제고 

 - 미래형 주택 활성화

 

보다 자세히 각론을 살펴보면, 공적임대 17만6천호(공공임대 13만6천호와 공공지원 4만호)와 공공분양 2만9천호를 공급하고, 신혼부부와 청년을 위한 공공주택 확대, 취약계층 및 서민 주거지원 강화 등을 통해 포용적 주거복지를 확산하겠다고 한다.

 

주택시장 안정관리 공고화를 위하여 규제정책을 일관되게 유지하면서 과열 재현 시 즉시 안정화 조치 시행을 하고, 기 발표한 3기 신도시 포함 공공택지 19만호를 차질 없이 이행하고 잔여 11만호 공급도 6월까지 확정하기로 했다.

 

또 공시가격도 급등지역 중심으로 현실화율을 제고하고 정비사업 임대주택 의무비율 상한을 15% -> 20%로 상향조정을 해서 공공임대주택을 늘리는 동시에 정비사업 규제효과도 얻으며, 후분양제도 본격 추진한다고 한다.

 

2019년 주거종합계획은 2018년 9.13대책의 효과로 안정적 흐름을 유지하고 있는 부동산시장에 대한 정부의 자신감과 향후 부동산시장을 연착륙 시키겠다는 강한 의지를 엿볼 수 있다. 주택정책을 경기부양의 수단으로 활용하지 않겠다는 확고한 원칙을 명시하면서 혹시나 경기부양을 위해 부동산규제를 풀어주지 않을까 하는 기대심리까지 거침없이 못을 박았다.

 

참여정부시절 부동산과의 전쟁에서 실패한 뼈아픈 경험을 되풀이 하지 않겠다는 강력한 의지를 다시금 확인시켜 주었다. 국민들의 주거안정을 위해 공공임대주택을 늘리고 미래세대인 청년층과 신혼부부 지원을 강화하는 것은 매우 바람직하다. 다만 주택숫자의 양(量)에만 초점을 맞추기 보다는 시장수요자들의 눈높이에 맞는 질(質) 중심 공급정책이 더 중요하다.

 

▲     © 시티뉴스

 

3기 신도시 추가발표

 

3기 신도시의 경우 주택시장 안정보다는 주거복지 목적에 더 부합해야 한다. 경기침체상황이 지속되는 상황에서 주택시장까지 하향안정화가 되면 가장 곤혹스러운 상황에 빠지는 것은 정부다. 경기부양을 위한 부동산부양정책은 절대 없다고 못을 박았는데, 2020년 총선, 2022년 대선을 앞둔 정부가 풀어야할 숙제는 집값잡기말고도 서민경제안정과 경제활성화가 큰 짐으로 다가오지 않을까 한다.

 

시장침체 상황에서 3기 신도시 분양은 더 큰 짐이 될 수도 있다. 국토교통부가 5월 7일에 고양시 창릉지구와 부천시 대장지구에 3기 신도시를 추가 조성하겠다고 발표하자, 인근 1,2기 신도시 주민들이 철회를 요구하며 거리로 나섰다.

 

1,2기 신도시를 위해 약속했던 자족 기능과 교통망 확충은 지지부진한데 정부가 3기 신도시 중심의 대책을 내놨기 때문이다. 기존 신도시도 아직 자리를 잡지 못했는데, 서울과 더 가까운 지역에 새 신도시가 들어서면 집값이 하락하고 미분양이 쌓일 수 있다는 점도 우려하고 있다. 3기 신도시 추가 발표 직후부터 1,2기 신도시 주민들의 반대여론이 커졌다.

 

청와대 국민청원 게시판에는 ‘3기 신도시 고양지정, 일산신도시에 사망선고’라는 제목으로 3기 신도시 지정을 철회해 달라는 글이 올라왔다. 2기 신도시 입주민들은 입주 후 10년이 넘도록 열악한 교통에 시달리는데, 자족 기능과 교통망을 갖춘 3기 신도시 조성을 서두른다는 것을 이해하지 못하겠다고 한다.

 

정부는 고양선(가칭) 신설 등 3기 신도시 교통대책이 기존 신도시의 교통난 해소에도 도움이 될 것이라고 강조한다. GTX A,B노선 등 기존 신도시 교통대책도 차질 없이 진행하겠다고 한다. 3기 신도시가 심리적 안정을 주면서 당장 수도권 집값 안정에는 도움이 되겠지만 실제 3기 신도시 물량이 나오는 시점에 부동산시장 분위기가 침체상태라면 공급과잉문제는 심각한 부담으로 작용할 것이다.

 

정부가 집값잡기의 목표물로 설정한 강남, 마포 ,용산, 성수 등 인기지역은 직접적인 영향을 받지 않을 뿐더러, 주택공급이 부족하지 않은 수도권 특히 3기 신도시 인접 지역의 집값은 공급과잉의 후유증에 시달릴 가능성이 매우 높아 보인다. 자칫 서울집값은 잡지 못하고 애꿎은 수도권 집값만 하락할지도 모르겠다.

 

서울의 집값 문제는 서울의 집 부족 현상이다. 집이 부족한 서울이 아닌, 집이 충분한 수도권지역에 공급이 되는 물량부담은 생각보다 심각할 수 있다. 당장 눈에 보이는 안정에 취하기보다 장기적 안목으로 생각하고 준비할 필요가 있는 지금이다.

 

3기 신도시 발표 후 주택시장은?

 

작년 12월에 공개한 수도권 3기 신도시는 남양주 왕숙(6만6천 가구), 하남 교산(3만2천 가구), 인천 계양 테크노밸리(1만7천 가구) 등 3곳으로 주로 동북부와 동남쪽 서남권 지역이었다.

 

이번에 발표된 지역들을 볼 때 적절하게 지역안배를 한 것으로 보인다. 신도시가 너무 한쪽에 몰려 있으면 집값 하락에 대한 우려로 지역주민들의 반발이 우려될 수 있고 장기적으로 교통망 확충을 통한 지역발전을 고려한 것으로 본다.

 

당초 3기 신도시 잔여 물량 11만 가구 발표 시점을 6월 말로 잡고 있었는데 원래 계획보다 한 달 이상 앞당겼다. 국토부 관계자는 "지방자치단체와 협의가 예상보다 빨리 마무리돼 발표를 앞당기게 됐다"고 설명했지만, 시장에서는 최근 꿈틀거리는 집값과 관련이 깊다고 보고 있다.

 

서울 집값이 바닥을 찍었다는 전망이 시장 곳곳에서 나오자 이를 억제하기 위한 목적이 깔렸다는 뜻이다. 실제로 이달 초 한국감정원이 발표한 5월 1주 차 강남구 아파트 매매가격 변동률은 0.00%로 보합을 기록했다. 작년 10월 4주 차부터 시작한 하락세가 6개월여 만에 멈춘 것이다.

 

KB부동산의 4월 서울 매매전망지수도 전월보다 7.1포인트 오른 81.4를 기록하며 작년 9월 이후 처음으로 상승 전환했다. 4월 거래량도 2400건을 기록해 올해 처음으로 2000건을 넘어섰다. 경매 시장에서도 지난 4월 서울 아파트 경매 평균 낙찰가율은 97.6%로 나타났다.

 

전월(82.7%) 대비 크게 상승한 수치로 100%에 육박한다. 경매 시장에서 낙찰가율이 높아지는 것은 매매 시장에 대한 기대감을 의미한다. 서울 아파트 낙찰가율은 지난해 11월(106.97%) 정점을 찍고 4개월 연속 하락하다 최근 다시 급반등했다.

 

서울 아파트의 경매 건당 평균 응찰자 수도 6.96명으로 전달(5.92명)보다 1명 이상 늘었다. 아파트 공시가격이 발표되고, 올해 금리 인상 가능성이 사실상 사라지면서 서울 집값 바닥론이 넓게 퍼진 탓으로 신도시 발표를 앞당긴 것으로 해석되고 있다.

 

수요가 몰리는 서울 지역에서도 사당역 복합환승센터(1천200가구), 창동역 복합환승센터(300가구), 왕십리역 철도부지(300가구) 등 서울권 택지에도 모두 1만 가구의 주택이 들어선다. 이밖에 안산 장상(신안산선 신설역), 용인 구성역(분당선 구성역, GTX-A 신설역), 안양 인덕원(4호선 인덕원역) 등 '경기권' 지구에도 4만2천 가구가 지어진다.

 

입지가 뛰어난 서울지역과 3기 신도시 조성이 정부 계획대로 공급된다면 집값 안정에 상당히 도움이 될 것이다. 하지만 기존에 추진 중이던 3기 신도시와 중소규모 신규 택지에서도 토지보상과 관련한 주민 반발이 계속되고 최근 수도권 3기 신도시 주민들까지 '사업 백지화'를 요구하며 반발 수위를 높여가고 있는 게 변수다.

 

광역교통망 계획대로 안 되면 서울집값 잡기 힘들어

 

3기 신도시 추가발표의 최대 관심사는 신도시 연계 광역교통체계와 인프라 조성이다. 광역교통 체계의 핵심은 지하철 등 대중교통요건이다. 고양 창릉지구의 경우 인근에 원흥, 지축, 삼송지구가 있고, 은평뉴타운, 향동지구, 덕은지구가 둘러싸고 있다.

 

부천 대장지구는 작년 말 신도시로 지정된 계양 테크노밸리와 붙어 있고, 인천 검단신도시가 주변에 있다. 다만 정부도 이 같은 문제를 인식해서 3기 신도시를 발표하면서 인근 지역도 수혜를 받을 수 있는 교통대책도 함께 냈다.

 

지하철을 신설한다든가 자동차전용도로를 새로 놓는 식이다. 이렇게 되면 신도시 인근 지역 주민들도 교통시설을 함께 이용할 수 있는데, 대규모 주택이 공급되지만 교통환경도 덩달아 개선돼 호재로 작용한다. 우선 고양 창릉 지구의 경우 새절역(6호선·서부선)부터 고양시청까지 14.5㎞ 길이의 '고양선(가칭)' 지하철이 신설된다.

 

화전역(경의중앙선)과 고양시청역 등 7개 지하철 신설역은 BRT(간선급행버스체계)로 연결된다. 국토부 측은 교통 체계가 확충되면 여의도에서 25분(서부선 이용), 용산에서 25분(경의중앙선), 서울 강남에서 30분(GTX) 정도면 고양 창릉 지구로 접근할 수 있다고 본다.

 

부천 대장의 경우 김포공항역포공항역(공항철도, 5·9호선, 대곡소사선)과 부천종합운동장역(7호선, 대곡소사선, GTX-B 예정)을 잇는 총 연장 17.3㎞의 S(슈퍼)-BRT를 설치한다. 청라 BRT를 S-BRT와 연계해 부천종합운동장역·김포공항역과 바로 연결하는 공사도 진행된다.

 

하지만 발표 당시 장미빛 교통청사진을 내놓은 김포와 동탄 등지는 현재 지하철 등 광역교통망 미비로 불만이 고조되고 있다. 아파트만 대량으로 지어지고 대중교통체계와 도시 인프라와 업무시설 등, 즉 직주근접이 되지 않으면 또다시 서울 등 대도시로 사람들이 몰려 집값이 다시 오를 수밖에 없다.

 

이번에 발표된 신도시는 입주 시기가 조금씩 다르겠지만, 전체적으로는 2028년 이후가 될 것으로 전망되고 있기 때문에 대중교통 확충에 만전을 기해야 한다. 하지만 토지보상에 따른 난항과 주 52시간 근무시행에 따른 늘어나는 공기와 예산이 늘어질 가능성올 본다면, 정부가 예상한 시기대로 대중광역교통을 공급하는 것이 힘들 수 있다.

 

실제 지난해 12월 착공식을 한 수도권광역급행철도(GTX)-A노선이 토지보상 절차가 남은 데다 지역 주민 반발이 부딪혀, 실시설계도 마무리되지 않아 공사에 들어가지 못하고 있다.

 

실시설계는 공법, 공기 등을 정하는 절차다. 이 절차가 끝나야 본공사를 할 수 있다. 실시설계가 끝나도 토지보상이 변수로 토지보상이 늦어져 부지 확보가 안 되면 연내 착공이 힘들 수도 있다. 즉 동시에 정부가 이미 발표해 진행하고 있는 수도권광역급행철도(GTX)도 차질 없이 진행되는지 수시로 체크해야 한다.

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기사입력: 2019/05/27 [09:55]  최종편집: ⓒ 시티뉴스
 
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