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침체기 심화...신학기⋅결혼 특수도 없어
<부동산 특집> 2019 부동산시장과 개정세법에 대해
권상훈 전문기자

전년도 9.13부동산 대책 발표 이후 부동산 거래절벽 상황이 점점 심화되고 있다. 시장침체기에도 2월 달이 되면 신학기 특수효과로 거래량이 늘거나, 반등의 계기가 되기도 했었다. 올해 부동산 시장은 신학기 특수나 봄맞이 결혼시즌의 특수도 기대하기 힘들 것으로 예상된다.

 

강남 재건축 아파트의 낙폭이 커지고 있으며, 서울 아파트 거래량은 전년도 9월 대비 10% 거래에 불과했다. 3기 신도시 발표로 매수시기를 늦추는 경향도 있으며, 대출규제와 양도세중과세 등으로 수요를 억제하고 있기 때문으로 분석한다. 앞으로도 커다란 모멘텀이 있지 않은 한, 수요억제가 거래량감소를 넘어서 부동산 침체로 이어질 가능성이 많다.

 

▲ 부동산     © 시티뉴스

 

 

올해 달라지는 세법

 

세법은 매년 개정되고 있다. 특히나 부동산 관련 세법은 부동산시장의 과열 혹은 침체에 따라서 더욱 자주 바뀌고 있다. 개정세법을 이해하지 못하여 발생된 세금에 대해서는 누구도 책임지지 않는다. 올해 새롭게 바뀌는 부동산 세법은 어떠한 것이 있는지, 놓치지 말아야 할 세법은 무엇인지 정리한다.

 

종합부동산세(종부세) 

 

종합부동산세는 부동산을 보유하고 있는 모두에게 해당되는 것이 아니라, 부동산의 공시지가의 합이 6억 원을 초과하는 자에게 부과하는 일명 ‘부자세’라고 한다. 올해 종부세 과세표준이 되는 공정시장가액 비율을 매년 5% 포인트씩 인상하기로 했다. 전년도 공정시장가액 비율이 80%인데, 매년 5%씩 올려서 2022년에 100%로 만들겠다는 것이다. 올해부터 종부세는 공시지가 합이 6억 원을 초과하면, 공시지가 * 85% (공정시장가액 비율)를 과표로 하게 된다.

 

게다가 올해부터 공시지가를 시세가격에 준하도록 반영할 계획이어서, 공시지가 또한 상당히 상승할 예정이다.

 

종부세 세율도 인상된다. 9.13 부동산 대책에 따라 1주택 또는 조정대상 지역 외 2주택 보유자의 세율은 0.5%~2.7%로, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자의 세율은 0.6%~3.2%로 올라간다. 이번 세법개정으로 과표인 공시지가와 세율 모두를 인상함으로써 고가부동산 소유자들의 부담이 늘 것으로 보인다.

 

종부세에는 세부담 상한선이 있다. 기존에 납부한 세금이 100만 원이라고 한다면 다음 연도 공시지가 등이 아무리 올라도 100만 원의 150%인 150만 원을 상한선으로 두어 그 이상 금액을 내지 않는다. 그런데 이번에는 이것 역시 확대, 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택 보유자는 200%로 세 부담 상한을 상향 조정했다.

 

주택임대소득세

 

올해부터 종전 2천만 원 초과에만 부과되던 주택임대소득세가 연간 2천만 원 이하여도 부과하게 된다. 주택을 보유하면서 전세나 월세로 임대를 놓으면 수입금액이 발생하고 이에 대해 과세한다. 특히 지금까지는 수입금액을 2천만 원 이하로 유지할 경우, 비과세 혜택을 주었으나, 비과세 혜택을 없애고 올해부터 분리과세로 전환된다.

 

분리과세란, 개인의 다른 소득 즉, 이자/배당/사업/근로/연금/기타소득 등과 합산되지 않고, 해당 소득에 대해서만 과세를 하고 종결되는 것을 의미한다. 상대적으로 세 부담을 적게 해주기 위함이다. 특히 고소득자(고액 연봉자 등)라면 분리과세를 유지하는 것이 세 부담 측면에서 유리할 수밖에 없다. 

 

특히, 기존 비과세에서 분리과세가 되면 건강보험료 등 4대 보험료가 증가하게 된다. 기존 비과세인 경우는 피부양자 자격을 유지할 수 있었지만, 주택임대사업자를 낸 상태에서 분리과세 소득이 발생하고 세금을 납부하면 이러한 피부양자 자격은 박탈되고, 지역가입자로 전환된다. 정부도 이를 인지해, 이 경우에는 일정 기간 건강보험료를 줄여주기로 했다.

 

연간 임대소득별 세금계산 산술식은 다음과 같다.

2천만 원 이하 : 분리과세(단일세율 14%) 또는 종합과세 선택신고 가능

2천만 원 초과 : 종합과세 (6~42%), 다른 종합소득과 합산하여 과세

 

분리과세 세금 = [임대소득 * (1-필요경비율) - 공제금액] * 14% - 감면세액  

* 필요경비율은 임대사업자는 60%, 미등록자는 50%  

* 공제금액은 임대사업자 400만원, 미등록자 200만원  

* 감면세액 (공시지가 6억이하, 85㎡이하시)은 단기4년 임대 30%, 장기8년 임대 75%

 

임대주택등록(시군구청등록) 여부에 따라, 필요경비율 및 기본공제를 차등 적용한다.

세 부담 측면에서만 본다면, 임대주택으로 등록하는 것이 유리하겠지만, 애초 개인별로 보유계획이 모두 다를 것이며, 다른 세제 혜택 여부 등도 꼼꼼히 따져 보아야 하기에 신중한 접근이 필요하다.

 

3주택이상 보유자에게 해당되는 간주임대료에서 제외되는 ‘소형주택’ 기준이 강화된다.

수입금액 중 하나인 간주임대료는 부부 합산 보유 주택 수가 3채 이상인 경우 계산해야 하는데, 이때 ‘소형주택’은 간주임대료 계산 대상에서 제외된다.

 

전용 60㎡ 이하이면서 동시에 기준시가가 3억인 주택이 있다면, 작년까지는 간주임대료 계산 시 제외하였다. 올해부터는 전용 40㎡ 이하, 기준시가 2억 이하로 소형주택의 기준이 강화되어 대상에 포함하여 수입금액을 계산해야 한다. 면적과 금액을 동시에 충적하여야 제외대상이며, 2022년부터는 제외되지 않는다.

 

1세대 1주택 비과세 요건 강화

 

세금 중에서 비과세 혜택을 주는 것은 오직 주택에 대해서 1세대 1주택일 경우에 한한다. 이는 과세 당국이 국민에게 주는 아주 커다란 혜택이었다. 이러한 혜택이 시간이 지나면서 점차 줄어들고 있다. 1세대 1주택 비과세 요건을 강화해서 조건을 까다롭게 하는 것이다. 그런데 이번 시행령 개정안에서는 다주택자 뿐만 아니라 1주택자에게도 일부 영향을 미치기 때문에 앞으로는 이 내용을 잘 숙지할 필요가 있다.

 

● 9억원 초과 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화 (2년 거주요건)

 

우리 세법에서는 실거래가 9억 원을 초과해서 거래되는 주택을 ‘고가 주택’이라고 한다. 이렇게 구분을 짓는 이유는, 고가 주택에 대해서는 비과세 혜택을 일부 제한하기 위함이다.

 

비록 1세대 1주택 비과세 혹은 다른 비과세 혜택을 받더라도, 9억 원 초과 고가 주택은 예외로 9억 원 초과분에 대해 과세하도록 되어 있다. 물론 비과세 대상이 아니라면 일반적인 양도소득세 계산법에 의해 세금을 납부해야 한다. 9억 초과분에 대해 과세하는 대신 보유 기간 1년에 8%라는 고율의 장기보유특별공제를 적용했다.

 

지금까지는 1세대 기준으로 10년 동안 보유한 주택이 9억 원을 초과하게 되면 고가주택에 해당되어 초과분에 대한 과세를 하면서, 보유기간 1년에 8%씩 장기보유특별공제를 적용해주었다. 고가주택을 10년 동안 보유했다면 전체 80%의 장기보유특별공제가 적용되었다.

 

앞으로는 이러한 고율의 장기보유특별공제를 받기 위해서는 반드시 해당 주택에서 ‘2년 거주’를 해야 한다. 해당 요건은 2020년 1월 1일 이후 양도분에 대해 적용되기에 기존 취득일이 언제였는지는 상관이 없다. 또한 이는 조정대상지역 거주 요건과는 별개이므로, 고율의 장기보유특별공제를 받으려면 해당 주택에서 거주를 하든지, 아니면 2020년 이전에 양도해야 현행 장기보유특별공제가 가능하니 유의해야한다.

 

● 일시적 2주택 비과세 중복보유 허용기간단축 (조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사)

 

이사, 이직, 취업 등으로 이사를 하면서 부득이하게 일시적으로 2주택자가 되는 경우가 있다. 기존 주택을 처분하기 전에 새로운 주택을 취득하고 이사를 한 후에 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 일시적 2주택으로 비과세를 적용해 주었다.

 

그런데 여기서 유의해야 할 내용은 조정대상지역 내에서 이사를 하는 경우에는 기존 주택을 3년 이내 매도하는 것이 아닌, 2년 이내에 매도해야 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있다.

 

따라서 본인이 현재 조정대상지역에서 거주하고 있고 앞으로 이사를 갈 지역이 조정대상지역이라면 사전에 꼭 해당 요건을 확인하고 기존주택을 처분할 계획을 세워야 한다. 타 지역 거주 또는 이사 시에는 기존처럼 3년 이내에  매도하면 된다.

 

● 3주택자 이상 마지막 1주택 비과세 유의

 

1세대 1주택의 비과세 판단은 지금도 일반인들에게는 어려운 부분이다. 하지만 대원칙 중 하나가 바로 ‘양도 당시' 비과세 요건에 부합하는지가 중요했다. 기존에 주택을 많이 보유했더라도 이를 모두 처분하고 최종적으로 남은 주택이 1채 또는 2채인 경우 양도당시의 비과세 조건에 맞는다면 혜택을 받을 수 있었다.

 

앞으로는 불가능해진다. 다주택자의 경우에는 다른 주택을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유 기간을 기산하게 된다. 해당 주택을 언제 취득했는지는 중요하지 않다.

 

만약, 해당 주택이 조정대상지역에 있다면 여기에서 다시 2년을 거주해야 비과세가 가능하다. 조정지역의 경우에는 최종적으로 남은 주택에 2년 거주요건까지 채워야 비로소 비과세 요건을 채울 수 있음에 유의해야 한다. 2년 동안 유예하기에 2021년부터 적용된다.

 

꼭 알아야 할 ‘조정대상지역’

 

조정대상지역은 부동산 가격의 급등과 과열을 막고 가격과 거래의 안정화를 위해 지정고시하는 지역이다. 조정대상지역은 수시로 지정되거나 해제되기에 관심지역의 지정과 해제에 신경을 써야한다. 이때 조정대상지역에서는 어떤 규제가 있는지 살펴본다.

 

1. 대출규제

조정대상지역으로 지정되면 담보대출금액이 줄어든다. 기존 집값의 70%까지 대출 가능했으나, 10% 줄어든 60%밖에 대출이 되지 않는다. 즉 주택담보대출비율 (LTV)가 70%에서 60%로 하향 조정된다. 주택을 매수할 때 원금과 이자상환 능력이 충분함에도 불구하고 실질 대출 실행금액이 하향 조정됨으로 사전에 체크가 필요하다.

 

2. 1세대 1주택 비과세와 일시적 2주택 요건 강화

1세대 1주택이면 거주요건 관계없이 2년 보유만으로도 비과세 요건을 충족했다. 하지만 조정지역으로 지정되면 반드시 2년 보유와 2년 거주를 해야만 한다. 단, 조정지역 지정 전 매입한 주택은 종전처럼 2년 보유만 하면 비과세 가능하다.

 

조정지역내에서 기존 주택 처분 전에 신규주택으로 이사를 한 후, 종전에는 3년 이내에 매도하면 비과세 혜택이 가능했으나, 지정 후에는 2년 보유 & 2년 거주 후 2년 이내에 매도해야 한다. 반드시 유의해야할 사항이다.

 

3. 양도세 중과세

1주택 비과세 요건은 지구지정 전이면 종전과 동일하게 적용받지만, 양도세의 경우는 지구지정과 관계없이 즉시 적용된다. 2주택 이상의 양도세의 경우에 장기보유특별공제가 배제되고 세율이 기존 누진세율에 2주택의 경우 10%, 3주택의 경우 20%가 가산됨에 유의해야 한다. 장기보유특별공제 혜택이 배제되고 중과세율이 적용됨으로 세금부담이 늘어난다.

 

그 외에도 주택임대사업자의 경우 임대주택등록의 혜택 중에서 종합부동산세 합산배제와 양도세 중과배제와 같은 혜택을 받을 수 없다. 분양권의 양도에도 보유 기간과 관계없이 50%의 양도세율이 적용된다.

 

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3기 신도시, 하남 교산지구 전망

주변 감일·감북지구·위례신도시와 주거벨트 형성

 

국토부는 전년 12월 19일 3기 신도시로 남양주 왕숙, 하남 교산, 과천, 인천계양 총 4개 지역을 선정했다. 3기 신도시 중, 두 번째로 규모가 크고 서울 지하철 3호선이 연장될 예정인 교산지구에 대해 살펴본다.

 

지리적 위치는 하남시청과 미사강변도시, 감일지구, 위례지구와 인접해있고 중부고속도로와 외곽순환고속도로가 교차하는 하남JC를 중심으로 사업지가 위치해 있다. 하남 교산지구의 남북을 중심으로 하남시 덕풍역에서 서울 오금역까지 서울 지하철 3호선이 연장되며, 역사가 3개(감일지구 1개소, 교산지구 2개소) 신설될 예정이다.

 

다른 신도시 지역에 비해 교산지구는 서울 강동과 송파와의 접근성이 가장 좋은 위치이며, 수서역까지 환승없이 지하철을 이용할 수 있다. 하남JC를 중심으로 북쪽으로 상일IC, 왼쪽으로 서하남IC, 오른쪽으로 하남IC와 동서울TG를 두고 남쪽으로 남한산성을 뒤로하고 있다.

 

하남시 천현동, 교산동, 춘궁동, 상사창동, 하사창동, 항동 등 일원에 196만평부지에 3만2천호의 주택이 건설될 예정이다. 사업시행자는 LH와 경기도시공사가 맡게 된다.

 

2기 신도시에서는 교통대책이 미흡했다. 이점을 인식해서인지 3기 신도시 발표에서는 교통대책도 함께 발표했다.

 

서울-양평 고속도로가 시공되면서 상사창IC가 신설될 예정이다. 위례와 경기광주 방향으로의 차량 이동이 원활할 것으로 기대된다. 상사창IC와 하남IC간 도로가 신설되고, 덕풍천을 따라 이동하면서 중심도로로 사용될 것이다.

 

선동IC 확장개선 완전입체화 및 올림픽대로 확장을 통해 미사지구내 상습정체구간을 해소할 예정이다. 사업지구내 BRT신설로 수소버스가 운행된다. 서울지하철 3호선 연장으로 수서역 20분/ 잠실역 30분 소요예정이며, 서울-양평고속도로 신설로 서울접근 시간 평균 15분 단축될 것으로 보인다.

 

교산지구의 남북으로 이어지는 신설도로를 따라서 개발축이 이어진다. 교통이 편리한 북측에 자족용지 약 92만평방미터(판교 제1테크노의 1.4배)를 배치해서 기업지원허브와 인근에 청년창업주택 등을 배치하여 기업을 유치할 계획이다.

 

개발지역 내에 있는 광주향교와 연접한 남한산성 등 문화재를 연계한 한옥마을, 백제문화박물관, 역사문화공원, 탐방로를 조성하며, 덕풍천을 이용한 친환경 주거단지를 조성할 계획이다.

 

3기 신도시로 지정된 곳 모두 서울과의 인접성을 고려하면 좋은 위치에 있으며, 특히 교산지구는 강남권과 바로 연계된다는 측면에서 매우 좋은 입지라 할 수 있다. 주변의 감일지구, 감북지구, 위례신도시와 주거벨트가 형성되면 높은 선호도가 기대되는 지역이다.

 

하남 교산지구 3기 신도시는 미사강변도시의 수요층을 끌어올 것으로 예상된다. 미사지구의 3만8천세대보다 6천세대가 부족하지만, 강남접근성이 뛰어나고 자족기능을 가지고 있다는 장점이 있다. 교산지구보다 입지조건이 더 좋은 주변의 위례, 감일, 감북지구에는 커다란 영향을 미칠 것으로 보이지 않지만, 같은 하남에 위치한 미사지구는 다소 영향을 받을 것으로 보인다.

 

하남 교산신도시가 경강선 개통이후에 개발압력이 높은 경기광주는 큰 영향이 없을 것이다. 경기광주에서는 서울 강남권으로 연결되는 수서-광주 노선이 개통될 시, 강남생활권은 물론 기존 경강선(판교~여주), 중부내륙선(이천 부발~김천), 남부내륙선(김천~거제)이 연결된 남북 간선철도망과 여주~강릉 철도 등 동서 간선철도망을 연결하는 수서-광주선에 더 큰 기대를 갖고 있다.

 

현재 진행중인 한국개발연구원 (KDI)의 예비타당성 조사가 아직 통과되지 않았지만 광주시는 올해 안에 긍정적인 결과가 나올 것을 기대하고 있다.

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기사입력: 2019/02/26 [09:33]  최종편집: ⓒ 시티뉴스
 
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