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'9.13 부동산대책' 이후 시장동향
<특집-부동산 경제> 서울집값 상승세 꺾여...부동산보다 경제 심각
권상훈 전문기자

지난 5년간 서울 아파트값은 꾸준히 상승했다. 한국감정원 통계에 의하면 서울은 전년대비 지난해에 3.41% 올랐고, 올해 들어서만도 10월까지 7.21% 상승했다. 시중에 1100조원이 되는 돈이 풀렸다.

 

투자자들은 기준금리 인상 등의 시기를 보면서 관망했다. 글로벌 경기도 좋았다. 서서히 시장이 달궈졌다. 기준금리 인상 기미가 없고, 종합부동산세 개편안이 생각보다 강하지 않은 것으로 드러났다. 3분기 들어 투자 심리에 방아쇠가 당겨졌다. 불안해하던 수요자들이 추격 매수에 들어가면서 가격은 폭등했다.

 

이에 정부가 9.13 부동산 대책을 발표했다. 정부의 강력한 규제책과 부동산 과열에 대한 경계심리의 영향으로 상승세가 꺾이고 있다. 특히나 다주택자의 대출 규제가 본격화되었다. 대출규제의 끝판왕이라 불리는 총부채원리금상환비율(DSR) 적용도 지난 달 말부터 시작되었다. 앞으로 시장전망이 어떻게 될 것인가에 관심이 많다.

 

이달에 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 올릴 가능성이 크다. 다주택자에 대한 대출규제와 수도권 30만 가구 공급계획도 추진 중이다. 종합부동산세를 인상하는 세법 개정안은 국회에 올라가 있고, 상황이 이렇다 보니 투자자 입장에서 부동산시장은 앞날을 전망하기 쉽지 않다. 지금의 상황은 2006년과 비슷하다. 당시는 ‘버블세븐’이라는 말이 나올 정도로 단기간에 집값이 급등했다.

 

아파트 단지별 집값 담합도 극심했다. 스타 전문가라는 사람들이 나와 부동산 투자를 부추기던 것도 비슷하다. 그 후 집값은 글로벌 금융위기가 오면서 조정장으로 들어갔다. 대출을 받아서 집을 사겠다는 수요는 매우 위축되어가고 있다.

 

내년 봄시장 전까지 부동산시장은 하락세가 이어질 것으로 예상하는 데이터가 나오고 있다. 서울 주택 전세가율이 60%가 깨진 59.8%를 기록했다. 전셋값의 하락으로 전세끼고 집을 사는 갭투자가 어려워졌다. 투기수요는 일단 한발 물러났다고 본다. 대내외 경제상황과 부동산 규제 등 복합적 요인과 대출규제로 수요가 감소하고 있는 자료들이 속속 나오고 있다. 주택거래량 감소, 전셋값 약세, 주택 인허가 감소 등이다.

 

그럼에도 불구하고 부동산 전문가들은 서울집값이 급격한 하락세가 있을 것으로 보고 있지 않다. 서울의 자가 보유율은 50%가 되지 않는다. 서울 및 수도권 대기수요는 아직도 생각보다 많다는 것이다. 정부정책의 일관성과 신뢰가 무너진다면 언제라도 서울집값은 다시 뛸 수 있다.

 

▲ 자료 이미지   © 시티뉴스

 

 

문제는 부동산보다 경제

 

여기에 실물경제의 침체가 사뭇 위태롭다. 한국개발연구원에서 올해 한국의 경제성장률 전망치를 2.7%로 낮췄다. 내년 경제성장률은 올해보다 낮은 2.6%로 전망했다. 게다가 높은 실업률과 일자리 감소는 실로 참사수준이다.

 

가계소득은 마이너스이다. 종합주가지수는 2000선이 위협받고 있다. 미국금리상승으로 인한 달러강세로 글로벌 유동성 이탈 우려가 높아지는 상황에서 미국과 중국의 무역전쟁으로 우리나라 경제의 받침돌인 수출에 적신호가 켜지고 있다.

 

실제로 중소기업과 자영업자는 IMF때보다 힘들다고 하소연 한다. 한국은행도 곧 금리를 인상할 것으로 예견된다. 미국 기준금리와 차이를 줄이기 위해 어쩔 수 없어 보인다. 언론 보도에 따르면 자동차 산업이 위기에 처해있다.

 

높은 인건비와 수출하락으로 실적이 악화되고 있다. 여기에 관련된 협력업체는 대기업보다 심각한 사태에 처해있다. 자금줄이 말라서 고사상태라고 한다. 내수시장에서도 고전을 면치 못하는 자동차업계가 해외시장에서 잘 나갈리 만무하다. 중국 저가시장에 밀리고 독일, 일본 고가시장에 밀리고 있다.

 

집값안정을 위해 고강도 규제를 연일 몰아치는 정부가 혹시나 경제상황을 좌시하고 있는 것은 아닌지 걱정스럽다. 치솟는 집값을 잡겠다는데 반대할 사람이 있을까? 그보다 더 중요한 것은 경기침체를 회복시키기 위한 고용, 투자, 수출증대에 관심을 쏟았으면 한다.

 

내수경기를 살리기 위해 부동산을 띄우던 것이 엊그제 일이다. 부동산 경기는 세수감소, 소비감소, 건설경기침체로 이어진다. 실물경기회복과 내수시장을 살리면 부동산투자보다 더 좋고 더 많은 투자처가 생길 것이다. ‘부동산잡기보다 경제살리기에 집중할 때가 아닌가’하는 걱정이 든다. 문제는 부동산이 아니라 경제다.

 

▲ 자료 이미지     © 시티뉴스

 

 

하반기 물량 쏟아지면서 양극화 부채질

 

부동산 시장에서도 양극화가 심각하다. 서울집값을 잡으려 내놓은 고강도 규제 정책으로 서울집값의 상승세를 꺾은 것은 사실이나, 오히려 지방 부동산시장의 침체는 가속화되고 있다.

 

대구, 대전, 광주 등 일부 광역시를 제외하면 지방 부동산시장은 사실상 초토화된 상태다. 집값 하락은 물론 이미 미분양으로 몸살을 알고 있는 상황에서 하반기 상당한 양의 분양 물량이 쏟아지면서 부동산시장의 양극화를 부채질하고 있다.

 

대규모 미분양 사태가 예고되면서 건설사들은 중도금 무이자 혜택이나 계약금 축소, 무상 발코니 확장 등 다양한 당근책을 내놓고 있지만, 침체된 부동산시장에서 좀처럼 약발이 먹히지 않고 있다. 지방은 수요층이 서울과 수도권에 비해 적기 때문에 미분양 물량이 쌓이기 시작하면 나중에는 감당하기 힘든 침체로 이어질 가능성이 높다.

 

지방 공급물량 증가와 지역 경기 위축 등 악재가 겹치면서 집값은 갈수록 하락하고, 마땅한 수요조차 없는 상황이다. 고강도 부동산 대책으로 서울 매물이 줄면서 지방아파트 대신 서울 아파트 즉, ‘똘똘한 한 채’에 지방 부동산은 침체의 그늘이 깊어지고 있다.

 

반면, 서울 및 수도권 규제제외 지역의 경우에는 분양열기가 뜨겁다. 대출규제로 자금줄이 막힌 서민은 내집마련에 어려움을 겪고 있는 반면, 현금 자산가들은 현금 10억원 이상이 필요한 강남의 한 청약단지에 1만여명이 몰렸다고 한다.

 

규제지역의 분양아파트 중도금대출이 막혀서 현금으로 중도금을 지불할 수 있는 능력자가 아니고서는 분양을 받을 수가 없는데도 불구하고 청약열기가 뜨겁다. 수도권의 규제제외지역에서도 청약열풍은 식지 않고 있다.

 

규제제외지역은 중도금대출과 분양권 전매가 가능해서 부동자금이 수도권 규제 제외지역으로 쏠리고 있다.

이처럼 서울은 대출규제로 실수요자의 내집마련 기회를 막고 분양가상한제가 현금부자들이 주변시세보다 싼 값에 집을 살 수 있는 기회를 제공하는 아이러니한 상황이 연출되고 있다.

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기사입력: 2018/11/27 [09:15]  최종편집: ⓒ 시티뉴스
 
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