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'8.2 부동산대책' 그 후 1년
<특집, 부동산 경제> 양극화 현상의 심화...서울↑ 지방↓
권상훈 전문기자

‘폭탄규제’ 8.2부동산 대책이 발표된 지 1년이 지났다. 2005년 노무현 정부의 8.31 대책이후 가장 강력한 규제책이었다.

 

투기과열지구를 6년 만에 부활시켰고, 다주택자에 대한 양도소득세를 최고 20%포인트 중과했다. 또한 청약1순위 요건을 강화하고, 주택담보대출을 규제하는 대책이 주요 내용이었다. 김현미 국토교통부 장관은 얼마 전 국회 보고에서 “성공적인 대책이었다.”고 발표했다.

 

올 상반기 전국 평균 집값 상승률이 0.47%로 과거 5년 평균치인 0.61%보다 밑돌았다는 것이다. 보다 자세히 들여다보면 결과는 많은 차이를 보이고 있다.

 

서울 아파트 가격은 한 해 동안 6.8%가 올랐다. 작년 4.7%보다 더 높은 수치이다. 송파구 12.8%, 성남시 분당구 14.4%로 두 자릿수 상승률로 가파른 오름세였다. 그런가 하면 지방 아파트가격은 2.1% 하락했다. 집값의 양극화가 일어난 것이다. 전국 평균 집값 상승률의 하락이 ‘집값의 안정화’를 가늠하는 기준인지가 의문이다.

 

‘초고강도 대책’이라는 수식어가 민망하리만큼 서울과 분당 집값은 상승세를 멈추지 않고 있다. 지난 4월 다주택자 양도세 중과가 시행되고 나서 다소나마 상승폭이 줄어들긴 하였지만, 최근 5년간 월별 평균 상승률보다 높은 수치이다.

 

▲     © 시티뉴스

 

김 장관의 보고에 따르면 “지난 1년간 매매 및 전월세 가격 등 주택시장이 안정세로 접어들고 있다.”고 말했다. 지방 주택가격은 내리고 서울 및 일부 수도권지역의 집값이 올라간 것이 ‘안정세’라고 한다면, 집값의 격차가 더 벌어진 ‘양극화 현상’은 무엇이라 말할 것인가?

 

서울과 분당 아파트값이 급등한 이유는 다주택자의 규제정책으로 소위 ‘똘똘한 한 채’를 소유하려는 수요와 분위기가 확산되기 때문이다. 좋은 직장과 좋은 학군이 밀집한 곳에 어떤 정책이 나와도 흔들리지 않는 안정적인 곳에 한 채의 집만을 소유해야 한다면 어디를 선택한 것인지 묻지 않아도 모두가 아는 답이다.

 

정부가 말하는 ‘안정’과 국민이 바라는 ‘안정’사이에는 서로가 이해하지 못하는 ‘오해’가 있는 것 같다.

 

8.2부동산 대책은 투기 수요를 억누르는 정책이지 필요한 곳에 원만한 공급을 하고자하는 노력이 없다. 투기 수요를 잡아서 집값을 잡는 것도 좋겠지만, 공급확대를 통한 시장원리도 고려해야 할 시기인 것 같다. 규제일변도의 정책은 제대로 된 공급전략 없이 성공하기가 쉬워 보이지 않는 대목이다.

 

양도세 중과세가 적용되기 시작한 4월 이후부터 서울 집값이 잠시 안정되는 듯 보였다. 그런데 종합부동산세 인상안이 발표되자 소강상태를 보이던 강남아파트를 중심으로 저가 물건이 매매되면서 다시금 상향곡선을 그리기 시작했다. 문재인 정부의 마지막 규제정책이라는 보유세인상안이 확정 발표되면서, 불확실성이 제거됨과 동시에 ‘똘똘한 한 채’에 대한 열망에 불을 지핀 형국이 되었다.

 

상황을 지켜보던 매도자와 매수자 모두에게 불투명했던 요인이 제거되는 순간이었다. 결과적으로 서울집값을 잡자고 했던. 양도세 중과와 종합부동산세 인상은 오히려 서울을 살리고 지방을 죽이는 잘못된 결과를 초래하고 있다. 다주택자를 준범죄인 취급하는 시장에서 굳이 한 채를 가지라고 한다면 지방의 못난 주택을 처분하고 서울의 잘난 한 채를 가지겠다는 확신을 다지게 하였다.

 

강남아파트가격을 잡고자 재건축 초과이익환수 등 강력한 재건축 규제가 적용되자 규제 대상이 된 강남재건축 단지들이 잠시 주춤하는 순간, 풍선효과로 강북 재개발시장은 매물을 찾을 수 없을 정도로 과열되고 있다.

 

시장혼란 야기한 ‘여의도 통개발’

“서울의 여의도와 용산을 신도시급으로 통개발하겠다.”고 발표한 박원순 서울시장의 통합 재개발 구상이 발표되자 용산, 여의도, 마포 지역 집값이 들썩이고 있다.

 

국토교통부는 집값 상승을 우려하여, 정부와 협의해야 할 사안이라고 선을 긋긴 했지만 시장의 반응은 뜨겁게 달아오르고 있다. 서울시는 여의도와 용산 등 도심권 노후지역 개발에 대해 사전에 체계적인 도시계획을 세우고 통개발이 이뤄지도록 할 생각이다.

 

과거에 재건축 및 재개발 사업은 소규모 개발사업이었다. 그러다 보니 난개발과 기반 시설 부족 및 도시 경쟁력 하락 등 부작용을 유발했다. 과거 ‘뉴타운 개발’이 있었다. 2002년부터 세 곳의 시범도시를 지정한 이후 2007년에는 특별법까지 제정하면서 서울에만 26개가 지정되었다.

 

지방에도 2008년까지 약 50개가 지정됐다. 도심 주택재정비사업의 대명사로 각광받았다. 그러나 지역 특성을 소홀히 한 지구지정과 땅값 상승에 대한 무대책, 결정적으로 2008년 글로벌 금융위기를 맞으면서 개발사업이 멈춰졌다.

 

그 후 대부분 지구지정이 해제되고, 원상복귀 되었다. 혹자는 여의도 통개발 사업이 뉴타운개발 사업과 차별성이 없다면서 실행가능성에 의문을 제기하고 있다.

 

반면 일부에서는 도심 재개발은 권역별 특성에 맞춘 체계적 개발이 필요하니, 뉴타운개발 방식으로 진행해야 한다는 목소리도 있다. 주요 도심권의 세계적 경쟁력 제고와 미래지향적 개발을 위해서 여의도와 용산 통개발이 그런 관점에서 필요하다고 말한다.

 

문제는 개발 계획 발표는 집값 상승을 동반한다. 개발 지역의 부동산에 미래가치가 부여되기 때문이다. 이런 개발계획은 투기수요를 조장하거나, 일부 지역의 부동산 가격을 폭등시켜서 공평한 부의 재분배에 역행하게 된다.

 

그런 점에서 국토부의 집값안정화 정책과 박시장의 여의도 통개발 정책은 딱 지금시기에 상충하고 있다. 개발사업과 부동산 가격상승은 동전의 양면이다. 어차피 해야 할 사업이라면 국토부와 서울시가 상호협의하여 시기와 규모 등을 적절히 조율하는 모습을 보여야 할 것이다.

 

집값도 잡고, 개발도 해야 하는 두 마리 토끼를 잡아야 하는 정부와 서울시가 국민들에게 손발이 안맞는 모습을 보여서는 안 될 것이다.

 

▲     © 시티뉴스

 

종부세를 올렸다면, 거래세는 낮춰야

재정개혁특별위원회는 지난 보고에서 우리나라 상위 0.1%가 전체 자산의 8.9%, 상위 5%가 50%를 차지하는 등 심각한 자산 불평등이 있다고 했다. 따라서 부동산 가격이 상승하는 것에 따른 보유세부담이 크게 늘지 않아 종합부동산세 인상이 필요하다는 입장이다.

 

이에 재정특별위원회는 점진적으로 공시가격의 현실화를 통해서 공정시장가액비율을 연 5%씩 단계적으로 인상하고자 한다. 세율도 6억 원 초과 주택에 대해서 0.05~0.5%포인트 인상하되, 특히 다주택자에게 부담이 커지도록 하자는 것이다.

 

이번 개편안에서 공시가격 인상이 빠졌지만 공시가격 산정을 현행 시세의 70% 수준에서 점차 높이이면 세부담은 갈수록 커질 것이다. 그러나 집값상승분에 비하면 충분히 감내할 만한 수준이라는 의견도 있다. 시세 10억 원 대 아파트의 경우 늘어나는 종부세 부담은 연간 몇 만원 인상에 불과하고, 시세 30억 원이 넘는 고가아파트도 연간 100여만 원정도 늘어나는 수준이다.

 

1년에 몇 천만원에서 수 억원까지 올라가는 집값 인상분에 비하면 부동산 소유자에게는 조그마한 고민거리도 아니라는 얘기다. 종부세 인상폭은 받아들이는 사람에 따라서 체감효과가 다를 수 있지만, 정책목표였던 알짜지역 다주택자에게는 실질적 영향을 주지 못할 수 있다.

 

선의의 신규수요자와 교체수요자에게는 보유세부담의 가중에 기존 주택담보인정비율, 총부채상환비율, 총부채원리금상환비율 같은 금융제한과 일부 재건축 시장 과열 방지책인 초과이익환수제, 안전진단강화, 다주택자 양도세 중과, 보유세 인상 등 전방위적으로 부동산 옥죄기 정책은 커다란 걸림돌이다.

 

부동산 규제정책의 목적은 부동산 가격 안정화가 목적이다. 그런데 많은 규제정책에 묶여 부동산 거래가 눈에 띄게 줄고 있다. 경제상황도 좋지 않고 좋아질 기미도 보이지 않고 있다. 보유세 부담을 늘리는 만큼 부동산 거래 비용을 줄이는 방안도 필요한 이유다. 가계부채를 단속하고자 부동산담보대출을 지나치게 규제하면, 선의의 피해자가 나올 수가 있다.

 

신규주택 구입이나 노후주택의 교체 또는 직장이동에 따른 이전 수요 등 부동산 시장에서 자연스럽게 발생할 수 있는 거래가 활성화될 수 있도록 해줘야 한다. 가격의 안정화와 더불어 거래의 원활함도 병행해야 시장이 죽지 않는다. 부동산 시장이 중장기적으로 연착륙하기 위해서는 거래의 활성화가 유지되면서 가격안정화를 꾀할 수 있는 세밀한 정책이 필요하다.

 

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기사입력: 2018/08/27 [08:31]  최종편집: ⓒ 시티뉴스
 
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