다주택자 임대사업자 등록

김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 보유세에 앞서 다주택자의 조세에 대한 형평성문제가 우선이라고 했다. 4월부터 조정대상지역내 부동산을 처분하는 다주택자는 양도세 중과세가 적용된다.

2주택이상 다주택자는 양도세 중과 및 장기보유특별공제 적용이 배제된다. 2주택은 일반 세율에 10%, 3주택이상은 20%가 중과된다. 4월부터 적용되는 중과주택에 대한 정확한 이해가 필요하다.

전국의 모든 주택이 중과된다는 것이 아니라, 조정대상내지역에 국한된다. 이러한 중과세는 장기보유특별공제 적용이 배제됨으로, 실질적인 세부담이 눈에 띄게 증가하게 된다.

예를 들어 보면, 조정대상지역내에 3주택을 보유하고 있는 삼보유씨가 한 채를 매매하고 양도세 부담이 얼마나 증가했는지 살펴보자.

삼보유씨는 2008년 4월에 취득가액 5억에 매입하여 2018년 4월에 9억에 매도한다고 가정하자. 삼보유씨는 3주택보유자이며, 금번 처분주택이 조정대상지역이라면 기본공제를 제외하고 계산해 보면 장기보유특별공제 적용이 배제되고, 세율이 중과세됨으로 늘어나는 체감 세금이 상당함을 알 수 있다.

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여기에 지방소득세가 양도소득세의 10%가 별도로 있으니, 그 차이는 더욱 커진다. 실제로 낼 세금이 2배에서 3배까지 늘어나는 경우가 발생하기도 한다.

이런 중과세를 피하기 위해서, 다주택자들의 보유주택을 4월 전까지 처분을 유도하거나 임대사업자등록을 유도하고 있다.

임대사업자 등록을 하면 세금 혜택을 얻게 되지만, 그에 반해 5년 이상 임대기간을 유지해야 양도세 세택을 받을 수 있으며, 임대료 상승도 연5%로 제한된다. 연5%이지만 주택임대차보호법에 따라 계약기간이 2년이므로, 1년 후에 5%인상은 불가능함을 알아야 한다.

올해 임대사업자 수가 전년대비 2.5배 상승했다. 이는 현시점에서 매도하는 것보다 5년 이상 임대 후에 매도하는 것이 유리하다고 판단하기 때문이다. 다주택자가 시장에 매물을 내놓지 않고 의무적으로 5년 이상 임대 후에 매도해야하기 때문에, 시장에서는 공급물량이 5년 동안 줄어든다고 해석하면 된다.

조정대상지역의 공급물량도 줄어든 상황에서 기존주택의 공급도 줄어든다면 어떤 현상이 발생할 것으로 예상하는가. 시장은 수요와 공급의 원칙으로 움직인다.

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아파트 후분양제

지난 2월에 발의한 주택법 개정안은 주택 후분양제 의무화를 골자로 하고 있다. 후분양제는 일부지역의 가격급등 현상이 있을 때마다 도입의 필요성이 대두되었다.

개정안의 후분양제는 공정율 80% 이후에 분양하는 것으로, 아파트 부실시공의 예방과 분양가 폭등과 투기 수요를 차단하는 효과가 있다고 한다. 후분양제로 전환하게 되면 아파트 청약제도의 큰 틀이 흔들린다. 선분양제를 근간으로 만들어진 청약제도는 주택부족과 가격 차이를 기초로 만들어졌다.

청약통장에 가입해서 수 년 혹은 수십 년간 청약 기회를 보고 있던, 기존 청약통장 가입자는 의미 없는 기다림이 되어버린다. 후분양제에 반대하는 사람의 목소리는 분양가 상승과 구매자금 조달로 인한 소비자 부담 증대, 건설자금 조달 부담 증가와 이에 따른 건설사의 양극화 문제, 주택 공급 급감과 그로 인한 수급 불안정, 원가공개 적용의 비대칭성이 가지는 형평성 문제 등을 제기하고 있다.

또한 분양가 폭등과 분양권 투기 수요 차단의 효과는 크지 않을 것으로 보인다. 오히려 주택가격의 상승폭을 건설사가 취할 가능도 매우 높다. 구매자에게 돌아가야 할 몫이 건설사 이윤으로 흡수될 수 있다.

뿐만 아니라 80%공정 이후에 분양이라 할지라도 20%의 공정이 남은 틈은 투기세력이 들어오기에 충분하다. 오히려 단타를 노리기에 안성맞춤이 아닌가. 얼핏 보아서 후분양제가 정답인 것처럼 보일지 모르지만, 허점이 매우 많다.

앞으로도 후분양제 논란이 계속될 것으로 보인다. 이참에 각계 전문가들의 의견과 현장의 의견을 수렴하여 시간이 걸리더라도, 실수 없는 검토가 필요할 것이다.