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강남 집값 못 잡고 양극화 심각 우려
<특집> 출범 첫 해 보내는 문재인 정부 부동산시장 전망...<2>
권상훈 전문기자

입주대란에 소화불량 전세시장

매스컴을 통해서 자주 접하는 뉴스가 있다. 경기도 화성, 평택, 오산 등 수도권 남부지역에서 아파트 입주대란의 우려가 현실로 나타나고 있다고 한다.

 

과거 분양시장 활황기였던 2~3년 전 주택공급이 집중되었던 이들 지역에서 올 들어 신규 입주물량이 쏟아지면서 아파트값과 전세값이 동반 하락하는 현상이 벌어지고 있다. 여기에 대출 규제 강화 등의 영향으로 집값 추가 하락 압력이 커진 점도 부담으로 작용한다.

 

입주 물량이 집중된 지역의 일부지역에서는 ‘역전세난’(입주 물량 증가로 전세 공급이 수요를 초과하면서 집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상)이 나타날 경우, 집주인이 기존 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 난감한 상황이 등장할 수 있다.

 

물론 전세금을 대폭 낮춘다면 가능한 일이겠지만, 그렇게 되면 임대인이 자기 돈의 일부를 반환하게 됨으로, 그마저 여유가 없다면 심각한 상황이 생길 수 있다.

 

이러한 경우에 대출규제의 예외조항으로 전세금 반환을 목적으로 한 일시적 가계대출을 허용해서 전세금반환에 문제가 없도록 조치하는 것도 좋은 방법이 될 것이다. 문제는 올해보다 심각할 것으로 예상되는 내년이 문제다.

 

앞서 언급한 것처럼, 내년부터 신DTI 와 DSR 등 강화된 대출규제와 양도세 중과 등이 순차적으로 시행되면 다주택자들은 서울 강남 등 알짜주택을 제외한 주변 외곽주택을 처분할 텐데, 매물이 쌓이고 가격이 하락할 경우 전세시장의 위축은 우리의 예상을 벗어나지 않을 것이다.

 

반면 핵심지역 전셋값은 강세를 보일 것으로 예상된다. 전세시장에서도 핵심지역과 그렇지 않은 지역의 양극화는 심화될 것으로 예측된다. 앞으로 2~3년간 공급이 많았던 경기 남부권의 전셋값은 하락세를 면치 못할 것으로 생각된다.

 

다만, 입주물량이 끊기고 나면 공급부족으로 전셋값이 급등할 가능성도 배제하지 못한다. 따라서 적절한 시장규제로 수요와 공급을 조화롭게 운용하는 것이 얼마나 어려운 일인지를 새삼 느끼게 한다. 

 

▲     © 시티뉴스

 

세제개편안 세법 심의 (다주택자 양도세 중과 관련 법안)

8.2부동산대책의 핵심내용 중 하나인 다주택자 양도세 중과와 관련한 법률개정안이 논의되고 있다.

 

이 법률개정안을 근거로 내년 4월부터 다주택자 양도세 중과를 경고한 바 있다. 8.2대책 발표 이후 최근 분위기는 부동산 대출규제 등으로 집값 과열이 어느 정도 진정상태를 보이고 있고 재건축초과이익환수제 부활, 분양가 상한제 적용 등으로 야당으로부터 과잉규제라는 지적이 나오면서, 최초 정부안 통과에 제동이 걸릴 수 있다는 분석이다.

 

정부안은 다주택자가 내년 4월부터 보유주택을 처분할 때 기본세율인 6~40%에다가 추가세율을 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트 추가 부과하는 것이었다. 더불어 주택 보유기간에 따라 양도세를 공제받는 장기보유특별공제 혜택도 다주택자는 받지 못하도록 했다.

 

또한 내년 1월부터 조정대상지역에서 분양권 매도시 보유기간과 관계없이 일률적으로 50% 양도세율을 적용키로 한 부분도 논의 대상이다.

 

투자 목적으로 분양권을 취득한 자가 처분시 양도세 부담이 상당히 가중될 것으로 보인다. 다주택자들에게 양도세 중과 세율은 상당히 부담스러운 부분이다.

 

당초 정부안대로 통과되느냐 혹은 정부안보다 상당폭 축소되느냐에 따라서 향후 집값의 향방에 많은 영향을 미칠 것으로 보인다.

 

분양가 상한제 시행

지난 11월 7일에 민간택지 분양가 상한제 적용요건을 완화한 주택법 시행령이 공포⋅시행되었다.

 

적용요건 완화는 ‘분양가 상한제 적용대상이 늘어날 수 있다’는 의미로 해석하면 된다. 8.2대책이후에 여전히 집값 상승을 주도하고 있는 서울 강남 3구와 분당, 대구 수성구 등이 2년 반 만에 민간택지 분양가 상한제 적용을 받을 것으로 예상된다. 적절한 가격과 주택시장의 불안을 해소하는 차원에서 주거안정에 도모하는 측면이 있을 것이다.  

 

그동안 적용 요건이 지나치게 엄격해 2015년 4월 민간택지 분양가상한제 폐지 이후 2년 반 동안 적용 사례가 없었다. 국토부는 10월 주택 매매거래량 및 민간아파트 분양가격 통계 보고서를 확인한 후 주거정책심의위원회를 열고 민간택지 분양가상한제 적용 대상 지역 심의에 들어갈 예정이다.

 

국토부는 집값이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 가운데 최근 3개월간 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 넘은 지역에 대해, 최근 12개월간 해당지역 평균 분양가격 상승률(전년 동기대비 기준)이 물가상승률의 2배를 초과했는지, 분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5대1 초과 또는 국민주택 규모 이하의 청약경쟁률이 10대 1을 넘었는지, 3개월간 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가했는지를 살펴보고 이중 하나라도 부합하면 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가 상한제를 적용하게 된다.

 

분양가격을 제한하는 분양가 상한제가 적용되면 주변 시세보다 저렴한 아파트 공급이 가능해 주택시장 안정화에도 효과가 있을 것으로 기대된다.

 

그러나 부작용도 적지는 않을 것으로 예상된다. 이를 테면 주변시세보다 낮은 가격은 높은 시세차익을 기대하는 분양열풍을 불러일으킬 수 있다. 인기 주거단지의 청약 경쟁은 지금보다 훨씬 치열해질 것이다. 또한 건설사의 이윤을 제한하는 만큼 분양물량의 감소로 주택공급이 줄어들 수 있다는 점이다.

 

▲     © 시티뉴스

 

단기적 가격제한, 3~4년 뒤 급등할 수도

새 정부 들어 첫 해를 보내면서, 6.19대책을 시작으로 여러 대책이 발표되고 있다. 앞으로 국회심의 등을 거쳐서 하나 둘 시행하게 될 것이다.

 

어찌되었든 ‘규제를 위한 규제는 규제를 하지 않는 것보다 못하다.’는 말이 있다. 심리적으로 압박을 주고 시장을 위축하기에는 그 발표만으로도 충분했다. 하지만 예상했던 부작용들이 나타나고 있다.

 

강남 및 핵심지역 주택가격은 상승하고, 서민들이 많이 살고 있는 외곽주택가격은 상대적으로 더 떨어지는 현상이다. 잡으려던 강남집값은 못 잡고 양극화는 더욱 심각해질 수 있다. 단기적으로 주택가격과 거래물량에 제동이 걸릴 것은 확실해 보인다.

 

이로 인한 분양주택의 공급이 줄어들어 3~4년 뒤에 오히려 주택가격이 급등할 가능성도 배제할 수 없다. 과거 IMF 시절에 서민은 지옥을 걸었고, 부자들은 땅 짚고 헤엄치는 천국과 같은 시절이었음을 잊으면 안 될 것이다.

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기사입력: 2017/11/29 [11:06]  최종편집: ⓒ 시티뉴스
 
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