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대출규제보다 물량부족이 더 큰 문제
<특집> 부동산 경제...대출규제와 집값의 영향<2>
권상훈 전문기자

대출규제를 보면, 2002년 9월에 처음으로 LTV(주택담보인정비율)규제가 시작되었다.

 

당시 집값이 오르고 주택담보대출이 급등하는 시기였다. 2004년에 하향안정세를 보이던 집값이 2005년에 두 자릿수 상승률을 기록하며 폭등하기 시작했고, 이에 2005년 8월 사상 처음으로 DTI(총부채상환비율)규제를 도입했다.

 

담보 대출 폭이 줄고 집값이 안정되었지만, 일시적 현상에 불과했다. 2006년 들어 집값이 가파른 상승세를 보이자 정부는 그해 3월 DTI 규제수위를 높였다. 투기지역 6억 초과 아파트 대출에 DTI 40%를 적용한 것이다. 집값이 비쌀수록 규제강도가 높았다.

 

▲     © 시티뉴스

 

이후 2007년에 주택담보대출 증가율과 아파트값은 안정세를 보였다. 2008년 11월 강남3구를 제외하고 투기지역을 해제하면서 DTI 규제가 사라져 2008년 하반기부터 다시 집값이 상승하기 시작했다. 2009년 7월 서울 등 수도권 전역에 DTI 규제를 다시 도입했다.

 

집값 변동에 따라서 춤을 추던 DTI 규제는 2017년 현재 서울 등 수도권은 60%가 적용되고 지방은 적용받지 않지만 지난해 5월부터 여신심사 가이드라인(비거치식 원리금 분할상환, 소득증명 의무화)를 적용받고 있다.

 

그러나 집값에 미치는 영향이 대출규제보다는 공급부족이 근본원인이라는 지적이 많다. 2000년대 공급부족은 1997년 외환위기와 참여정부의 재건축 규제책 때문이었다. 인허가를 기준으로 1998~2000년, 2004~2006년에 주택공급이 감소했다. 2010년대 공급부족은 2008년 글로벌 금융위기와 규제정책의 누적효과로 비롯되었다.

 

특히 2008년부터 2013년까지 6년간 서울 부산 대구 등 대도시 정비사업 중단으로 도심권 신규주택공급이 끊겼다. 또한 당시와 비교하면 강남권 재건축단지가 상승을 주도하고, 저금리와 유동성장세라는 점도 공통점이다.

 

그에 따라 규제수위도 높아진 것도 같다. 주요 차이점으로는 주택공급에서 2000년대 상승장은 판교 등 2기 신도시로 대표되는 대규모 택지 개발이 중심인 반면 2010년대에는 서울 부산을 중심으로 정비 사업이 새 아파트 공급을 주고하고 있다는 것이다. 과거엔 중대형이 상승장을 주도한 것과는 달리 최근에는 30평형대 이하 중소형이 대세이다.

 

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기사입력: 2017/02/28 [09:58]  최종편집: ⓒ 시티뉴스
 
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